Premio a la mejor intervención en Obras de Patrimonio Edificado, año 2003, organizado por la Sociedad Central de Arquitectos (SCA) y el Centro Internacional para la Conservación del Patrimonio (CICoP) Argentina .
Primer Premio Nacional en la Categoría Recuperación y Puesta en Valor de Obras de más de 1.000 m2 para el Hotel Sofitel.
Elegido como uno de los mejores 80 nuevos hoteles del mundo – Conde Nast Traveler 2003.
El conjunto Mihanovich se desarrolla presentando dos bloques bajos sobre la línea municipal a escala de la calle con presencia visual en casi todo su recorrido, y la torre en la parte posterior con una escala diferente dado su emplazamiento en lo alto de la barranca.
En sus exteriores se utilizó la arquitectura de los estilos históricos, en este caso combinando elementos del lenguaje clásico (almohadillados, pilastras, cornisas, modillones, etc.) con algo de ornamentación afrancesada, y un remate superior en pirámide escalonada, de inspiración decó.
La obra evidencia el particular momento de transición que vivía la arquitectura local, a medio camino entre la tradición académica y la modernidad en ciernes, entre la ornamentación a ultranza y la nueva estética de la máquina. Un dato importante para comprender el conjunto y su circunstancia histórica es el reconocimiento de que recién en la década de 1930 la Argentina entra en el siglo XX. Y Arroyo 845 fue concebido en sus comienzos.
En los inicios de los análisis de factibilidad, los problemas más importantes eran cómo lograr el espacio para ubicar la cantidad de cocheras exigidas por las normativas del GCBA y la eliminación de las columnas interiores existentes en los edificios delanteros para permitir la incorporación de los salones, el restaurant y el bar y una mejor disposición de las habitaciones. En la torre, salvo refuerzos en algunas zonas, la tarea consistiría en la demolición completa del interior y sus instalaciones, la ejecución de las particiones de cada habitación, y los pasadizos de ascensores en reemplazo de la escalera original.
Siendo que el corazón del conjunto, la sala de máquinas, iba a estar ubicado en los subsuelos de la torre, era importante el diseño de todas y cada una de las acometidas de instalaciones hacia el resto del conjunto. Las baterías de ascensores, tanto las de pasajeros como las de servicio, deberían ser ubicadas también en la torre, obligando a resolver la vinculación necesaria entre ésta y ambos edificios delanteros.
Otro tema central era la puesta en valor de las fachadas. En esos momentos, sin andamios, teníamos acceso a parcialidades y debíamos imaginar con alto grado de certeza cómo se encontraba el conjunto.
Es así que se hizo claro para nosotros que estábamos frente a cuatro obras diferenciadas, reunidas en una sola:
La ejecución de los espacios de cocheras por debajo de los edificios delanteros, cuya complejidad se describe con bastante precisión al tratar el tema estructural,
la eliminación de las columnas interiores de estos mismos edificios en toda la altura diseñando estructuras de soporte, nuevas, que mantuvieran las losas existentes;
la ejecución de las particiones y las instalaciones de todo el conjunto;
la puesta en valor de las fachadas, rescatando su totalidad y aspecto original; el reemplazo de las cubiertas metálicas originales de zinc que ya habían cumplido su vida útil, y la restauración de todos los ornamentos existentes.
El Instituto del Cemento Pórtland Argentino efectuó análisis sobre muestras extraídas, y nos confirmó que el hormigón armado existente era de excelente resistencia y que presentaba únicamente patologías esperadas y subsanables. Los ensayos de suelos nos dieron asimismo una buena respuesta.
Teníamos la impresión de que ésta había sido la primera estructura en Buenos Aires donde se había considerado el esfuerzo de viento. Los enormes tabiques existentes en ambos laterales de la torre nos confirmaban ese dato.
Fueron ejecutados tres anteproyectos completos y, tanto los señalamientos e indicaciones de los funcionarios de Accor como los de la familia Bencich con sus conocimientos del edificio y su historia hicieron que llegáramos al definitivo convencidos y satisfechos.
Con Jorge Fontán Balestra se estudiaron tres alternativas estructurales:
la demolición de la totalidad de las losas, ejecutando nuevas en su reemplazo;
la utilización de estructuras metálicas para soportar las losas existentes; o
la ejecución de vigas de gran luz en hormigón armado para sostener las losas existentes y permitir la demolición de todas las columnas interiores, con un tabique en toda la altura y todo el perímetro de cada uno de los edificios delanteros para soportar las cargas verticales.
Además de los dibujos se ejecutaron tres maquetas que acompañaron los cambios en los anteproyectos y permitieron definir con mayor precisión la volumetría buscada.
En las constantes consultas al Consejo de Planeamiento Urbano fueron establecidas las limitaciones y, del mismo modo, las ventajas con que se contaba. Debo decir que se nos dio permanentemente una valiosa ayuda y colaboración. Es así probablemente porque el Conjunto Mihanovich pertenece, en cierto modo, a todos los habitantes de la Ciudad. Se ha transformado en el tiempo en un icono importante de la Ciudad, y prevemos que a la terminación será un referente especial, retomando su significado y presencia originales.
A todos los inconvenientes y oportunidades se sumaban las exigentes normas de la Cadena Hotelera y la revisión permanente de todos los especialistas en las distintas áreas que debían definir en su totalidad el edificio resultante.
El anteproyecto definitivo consiste en tres edificios diferenciados que apoyan sobre un basamento sumergido de 10,00 m de profundidad donde se alojan las salas de máquinas, los espacios de cocheras, la cocina principal, los depósitos generales y los espacios destinados al personal del hotel.
La planta baja contiene el lobby, el restaurante y el bar con sus equipamientos específicos y al cubrir con cristal las calles interiores esta planta toma entonces la totalidad de la superficie.
El primer piso se destina a los salones de reuniones y el business center, con sus foyers y equipamiento.
A partir de este nivel se encuentran los pisos de habitaciones, que tienen distintas particularidades en función de su ubicación dentro de los edificios existentes y sus crecimientos:
Los dos niveles de crecimiento en altura sobre los bloques delanteros se resuelven de modo diferente al resto, demostrando que son una incorporación al edificio original. En el sexto piso el muro perimetral es despojado y sin ornamentación, y solamente copia el color del existente. En el séptimo la cubierta de zinc se transforma en fachada y desciende en el sector entre torre y bloque transformándose en revestimiento de la pared exterior, llegando casi hasta el basamento en los puentes de vinculación. Mantenemos, al utilizar un diferente material, la separación existente en el origen. No se transforma en un nuevo edificio en forma de U sino que mantiene su diseño original.
Desde allí continúa la torre, aumentando su esbeltez al ir creciendo en altura.
Con la aprobación por parte del Consejo de Planeamiento Urbano del anteproyecto final, iniciamos la tarea de documentar la obra en su conjunto.
A la presencia de los ingenieros Jorge Fontán Balestra y Tomás del Carril se sumaron entonces Edgardo Gaviño, Julio Nieto, Juan Beverati y Ricardo Ansaldo, quienes asumían la tarea del proyecto de las instalaciones del edificio. Day, Eduardo Scagliotti y Uriol Demarchi efectuaron un informe técnico de tratamiento de fachadas. Se hizo un inventario general de elementos de los edificios, con relevamiento fotográfico y planimétrico, a fin de poder analizar su destino y probable reutilización.
CMS/SA, con Juan A.González Morón, Alberto Nicosia y Pedro Lagleyze, tomó a su cargo el gerenciamiento del proyecto y de la construcción
Con la contratación de Güiraldes Zaefferer como empresa constructora toman el compromiso de la resolución estructural los ingenieros Raúl Curutchet, responsable de los trabajos en los edificios delanteros y los subsuelos a ser ejecutados, y Norberto Potetti, quien conducirá las intervenciones en la torre.
Tal y como se dijo anteriormente desde el punto de vista estructural los problemas más importantes a resolver eran:
Lograr los espacios de cocheras por debajo de los edificios delanteros, llegando a los 10,00m de profundidad, manteniendo estables y en forma absolutamente segura a los edificios durante la ejecución de los trabajos.
Esto significaba generar un enorme espacio “vacío” de 30m x 30m x 10m de altura, y extraer 5000m3 de tosca del lugar.
Lograr grandes espacios interiores libres de columnas en los pisos superiores, lo que se obtenía mediante la eliminación de las columnas interiores de estos mismos edificios en toda la altura diseñando una estructura de soporte, nueva, que mantuviera las losas existentes.
Para mayor desafío (debido al escaso tiempo de que se disponía ) ambas situaciones debían resolverse en forma simultanea, trabajando en los dos frentes al mismo tiempo.
Para analizar el procedimiento que se utilizaría vale la pena detenerse un momento en el análisis de la estructura resistente de los bloques en sus dos estados: el original y el modificado.
La estructura original consistía en una serie de columnas perimetrales (en coincidencia con pesados y gruesos muros de mampostería con grandes aberturas / vanos de ventanas en los pisos superiores a los que se sumaban vanos de puertas en la planta baja ) y dos líneas de columnas interiores, conformando una malla del orden de 4m x 4m. Las columnas estaban vinculadas entre sí (y en dos direcciones) por vigas de pequeñas dimensiones y losas de pequeño espesor.
La estructura modificada ( según el proyecto de reforma diseñado por los Ings Tomás Del Carril y Jorge Fontán Balestra ) contemplaba la ejecución de un tabique de hormigón armado perimetral, interior a los muros y adosado a estos. Estos tabiques se ejecutaron, de acuerdo a lo analizado por la Empresa, mediante la técnica del gunitado (hormigón proyectado).
Previa limpieza de los paramentos de mampostería existentes y la colocación de la armadura correspondiente, se hormigonaron (mediante la técnica del hormigón proyectado) los tabiques portantes definitivos en correspondencia con las medianeras y las fachadas interiores, tanto laterales como de frente, comenzando ( en una primera etapa como ya se verá ) por los tramos correspondientes al subsuelo y la planta baja. Se debía comenzar por el tramo de subsuelo.
Al colocar las armaduras de los tabiques, se debió efectuar –con pasadores metálicos- la vinculación de las columnas existentes con el nuevo tabique de hormigón, y de éste con el tabique de mampostería existente. De esta forma se lograba una buena vinculación entre esos tres elementos, de forma que permitiera suponer un razonable mecanismo de transferencia de cargas entre ellos.
Por otra parte, y mientras tanto, en los pisos superiores se ejecutaban una serie de vigas –formando un verdadero nervurado- con separación variable de acuerdo a la estructura existente, del orden de 1.50m entre ejes. Estas vigas se hormigonarían desde arriba de las losas existentes –sin demolerlas- ejecutando agujeros que permitían, por un lado su hormigonado desde arriba, y por otro la vinculación, mediante estribos, de ambas estructuras. Estas vigas tenían la luz total entre los tabiques de fachadas ejecutados en el paso anterior.
El proyecto final acordado con la Empresa contempló el uso del postesado de dichas vigas. De esta manera se logró –mediante alturas mínimas- la máxima rigidez, de forma de minimizar deformaciones.
Por otra parte el esfuerzo de postesado –calculado para contrarrestar el peso propio- determina una situación similar a la que se obtiene mediante la ejecución de contraflecha, la que era imposible de ejecutar por la presencia de la losa existente superior y además permitía una mayor velocidad en el retiro de los encofrados. Luego, en prácticamente todos los casos, se hormigonó una losa superior que permitió – mediante armaduras de enlace (estribos en vigas y en algunos casos conectores en losas) – vincular ambas estructuras (nuevas y originales).
De esta manera se logró independizar la nueva estructura de los entrepisos de sus apoyos interiores, llevando de esta forma las cargas a la nueva estructura perimetral, lo que permitió – en una etapa posterior- la eliminación de las columnas interiores.
Los edificios –en su versión original- contaban con un solo subsuelo de aproximadamente 3.80m de profundidad encontrándose sus fundaciones –en general- a poca distancia del nivel de piso.
La necesidad de ejecutar al menos 2 nuevos subsuelos por debajo del existente obligaba a excavar por debajo del nivel del subsuelo existente.
Como ambos trabajos debían ejecutarse simultáneamente no podía realizarse la excavación interior descalzando las fundaciones de las columnas interiores ya que las mismas se encontraban aún con la carga de los entrepisos superiores.
Dentro de los edificios se eliminó el contrapiso y se excavó hasta una cota aproximada de –4.00m, cuidando de no alcanzar el nivel superior del talón de las fundaciones más superficiales. Se dejaron, donde correspondía, los taludes correspondientes, comenzando con una banquina horizontal de 1.00m, y se excavó –según recomendaciones del Estudio de Suelos, con una pendiente no superior a 70º.
Por ello se diseñó el siguiente procedimiento:
se comenzaría por efectuar el recalce / contención propiamente dicho de los muros portantes en los sectores aislados indicados, en los planos de submuración y recalce comenzando con la excavación por pozos verticales, en los tramos entre bases de columnas perimetrales de nuestros edificios.
Esta excavación se ejecutó –con las pendientes mínimas de los taludes- hasta la cota de fundación definitiva de los muros, en los casos de muros interiores que fundan a una profundidad máxima de –8.15m / -8.65m. Cuando el nivel de fundación alcanzaba –10.50m esto se efectuó en dos etapas colocando una base provisoria a nivel –8.15m / -8.65m.
Los sectores fueron definidos de forma tal de no afectar la zona de influencia de apoyo de las bases de hormigón, por lo que nunca se trabajó simultáneamente en dos tabiques adyacentes a la misma base.
En los sectores donde no había subsuelo en los linderos se ejecutaron anclajes mediante pilotes provisorios horizontales de hormigón. Estos anclajes –cuando fue posible- se ejecutaron antes de excavar por debajo del nivel de los cimientos de los muros.
Luego se hormigonaron los tabiques y las correspondientes fundaciones definitivas en los tramos excavados, en las etapas antes indicadas.
Estas tareas recién se comenzaron una vez ejecutados la totalidad de los tabiques de hormigón perimetrales en los tramos del subsuelo existente y el de Planta Baja.
Por otra parte, y a los efectos que veremos enseguida, se cerraron todos los vanos existentes en Planta Baja –los que debían permanecer abiertos en su situación final- mediante la ejecución de una mampostería de bloques de cemento. De esta manera se conseguía tener un muro realmente ciego que configuraba una verdadera viga de gran altura –2 pisos, aproximadamente 7m-.
De esta manera efectuada en una primera etapa, parcialmente la submuración y recalce de los muros, en una serie de sectores alternados, se lograba un esquema de una viga de gran altura apoyada en una serie de tabiques que a su vez descargaban a través de fundaciones ejecutadas ex profeso, algunas provisorias y otras definitivas, según el nivel de fundación previsto por el proyecto de arquitectura.