El edificio perteneciente a la Fundación Bunge y Born está ubicado en el borde de manzana delimitado por las calles 25 de Mayo, Lavalle y Leandro N. Alem.
Ha sido construido circa 1923.
Consta de un subsuelo, planta baja sobre Leandro N. Alem, entrepiso y 11 pisos altos.
La planta que corresponde a la cota de la calle 25 de Mayo, donde se encuentran los accesos principales del edificio, se denomina particularmente Planta Principal en todos los planos.
El estado general del edificio es bueno, salvo la existencia de fisuras y grietas producidas por descensos diferenciales de apoyos causados por las obras ejecutadas en el lote lindero. Este tema ha sido objeto de pericias y la Dirección de obra cuenta con todos los antecedentes necesarios para impartir las instrucciones conducentes a resolver los inconvenientes. De todas maneras, aparentemente estas fisuras se han ido haciendo pasivas en la actualidad.
Otra característica que define y da marco a las operaciones posibles de ser ejecutadas es que se ha solicitado la catalogación del edificio por parte de la Legislatura del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, con la intervención del Consejo de Planeamiento Urbano a través de su Dirección de Áreas de Protección Histórica.
Esto impone límites a las intervenciones, sobre todo en lo concerniente a las fachadas del edificio y algunas piezas importantes del interior en términos de arquitectura.
Desde esta óptica deben ser entendidas la mayoría de las propuestas que más adelante se describen.
Otra característica, que comparte con casi todos los edificios que se encuentran en la franja delimitada por Alem y 25 de Mayo, es la de no abrir sus accesos hacia las perpendiculares a estas dos calles, principalmente por la diferencia de cotas de nivel. Recién en la llegada a Corrientes tanto el Comega como el Hotel Jousten tienen sus ingresos por la barranca, no así el Dreyfus, que la niega. Es así que las transversales funcionan solamente como vínculos de ascenso o descenso, desde y hacia Alem.
La gran mayoría de los edificios optan en general por priorizar el ingreso por Alem, en primer lugar por ser ésta una avenida importante, y en segundo lugar por las características de uso de 25 de Mayo hasta hace dos décadas.
Es así que la fachada más relevante del edificio, la de Lavalle, por la poca perspectiva y la ausencia de un ingreso, pasa a tener relegada importancia.
Como muchos otros edificios de esa época (detalle que hace pocos años comienza a ser corregido en la arquitectura de nuesta ciudad) éste cuenta con “quinta fachada”. El coronamiento, a partir de normativas de la ciudad, se transforma en un protagonista importante del volumen general con el retiro de la línea de fachada, el escalonamiento y la aparición de vacíos y llenos, balcones y mansardas de zinc. La composición de todo el volumen es interesante y descansa sobre un basamento con los tres arcos ojivales que, al no servir como puertas de ingreso, se transforman exclusivamente en un detalle de la composición.
La interesante propuesta del remate del edificio no se ve reflejada en el resto del volumen. Es así que la planta principal, con una altura importante en su interior, deviene en una planta más del conjunto, sin reflejar lo que potencialmente posee.
Contrariamente a lo que sucede en la mayoría de los edificios vecinos donde es pririzada la entrada por Alem, en nuestro caso es diferente. La existencia de la cámara trasnformadora de energía eléctrica y de un local de depósito en el lado opuesto hacen que este acceso, que cuenta además con una pieza interesante de arquitectura como es el frontis de ascensores y la escalera, con sus trabajos en pedrería y metal, no tenga relevancia.
El último plano conforme a obra, visado por la entonces DOP, según Expediente Nº 173165/69, con fecha octubre 25 de 1969, define como parámetros urbanísticos Distrito AI, C2, HM1.
Relevamientos
Se ha relevado la totalidad del edificio tanto en planta como en elevación.
Siendo que la medición ha sido efectuada con cinta y no con instrumental de mensura es posible adjudicar un pequeño margen de error (1%) que, no obstante, es irrelevante en términos de los trabajos a ser ejecutados.
Dicho relevamiento, en su comparación con los planos originales de proyecto, muestra leves diferencias y es por este motivo que recomendamos en el futuro la utilización de los planos del Estudio, descartando los anteriores originales.
Las alturas han sido tomadas tanto en zona de escalera principal cuanto en umbrales de ascensores o antepechos de carpinterías en patios internos y han sido efectuadas con cinta y no con instrumental de mensura.
En dos lugares que así lo permitían fueron tomadas las alturas desde piso terminado existente hasta nivel superior de losa, contando con 120mm para la instalación de pisos técnicos.
No obstante, en el proceso de dibujo de las elevaciones, el espesor de losa más espacio libre superior, en algunos casos y en relación a los planos originales de estructuras (espesores de losa según cálculo), dan un espacio libre disponible de 80mm. No habiendo sido posible ejecutar cateos, este dato queda como incertidumbre hasta proceder a las demoliciones.
A efectos de proyecto consideramos siempre la existencia de los 120mm necesarios desde el nivel superior de losa de HºAº hasta el nivel de piso terminado.
Es importante considerar que el nivel de piso terminado en ningún caso puede ser modificado debido a la existencia de umbrales de ascensores y paradas correspondientes, que no han de sufrir variación alguna.
Siendo que las obras a ejecutar corresponden a sectores parciales definidos claramente, no se hará uso de ejes de replanteo en los planos, sino que plantearemos siempre medición a filo de elementos construídos existentes identificados, tanto en planta como en elevación.
Propuesta de arquitectura
Serán preservados:
1.-Hall de acceso en planta principal (25 de mayo) retirando únicamente algunos elementos ejecutados con posterioridad al original y que no solamente no afectan la arquitectura del conjunto sino que su eliminación la pone en valor.
2.-Hall de acceso en planta baja Alem, donde el conjunto ejecutado en torno a los ascensores 6 y 7 con material pétreo trabajado por artesanos representa un bien interesante y de valor. Esto tiene relación directa con el destino que se dé a este local y el Estudio hará una propuesta de uso del espacio manteniendo esos elementos de arquitectura, haciendo la salvedad que, de destinarse el local a un uso independiente, debe ser preservada esta pieza ejecutando los cierres que sean necesarios con elementos desmontables que no lo afecten en su integridad.
3.-Salón de 2º piso con sus adyacentes, según lo indicado en planos.
4.-Halles de piso relacionados con los ascensores 1, 2 y 3, donde el cierre de vanos exigido por normativas de seguridad en caso de incendios será ejecutado con el rescate de cerámicos existentes, mantenimiento de los cielorrasos, artefactos de iluminación, etc.
5.-Carpinterías originales de ascensores 1, 2 y 3 en pisos y carpinterías originales de ascensores 4 y 5.
Serán demolidos:
1.-Un 90% de las particiones interiores existentes en el edificio, siendo éstas tanto de ladrillo hueco, como de bloques de yeso (Aldrillo) o de tabiquería de placa de roca de yeso (Durlock).
2.-La totalidad de los cielos rasos, generalmente de fonoabsorbente de fibra prensada (Eucatex), y algunos suspendidos de yeso.
3.-Un local existente en último nivel destinado anteriormente a mantenimiento.
4.-Los locales sanitarios en casi su totalidad.
5.-Entablonados con sus alfajías correspondientes, parquet, pisos elevados para anteriores locales destinados a sistemas, e importantes superficies de pisos graníticos y/o cerámicos, carpeta y contrapiso, hasta llegar al nivel de losa,a fin de ejecutar pisos técnicos.
6.-Todos los pisos exteriores (balcones, terrazas, etc., con el objetivo de rehacer su asilación hidréaulica, según y como se especifica en el ítem correspondiente y se aclara en los planos respectivos.
7.-Locales adicionados en el coronamiento del edificio.
Serán desmantelados:
1.-Todo lo correspondiente a instalaciones termomecánicas actuales.
2.-La totalidad de las instalaciones eléctricas.
3.-Las instalaciones sanitarias en sus alimentaciones y distribución, y verificando en conjunto con la Dirección de Obra la permanencia o no de las descargas cloacales.
4.-Cortinados, alfombrados, bebederos en escalera principal, radiadores de calefacción así como la caldera existente, artefactos de iluminación y carpinterías interiores de madera, etc.
5.-Equipos de acondicionamiento de aire en carpinterías (≈50).
6.-Cortinas de enrollar con sus guías, correas, taparollos, mecanismos, etc.
7.-Tanque de fuel-oil existente en subsuelo
Recuperación de carpinterías
Siendo que las carpinterías son piezas integrantes de la fachada y que, tal y como se ha explicado anteriormente, el edificio se encuentra supeditado a normativas especiales, las mismas deben ser recuperadas otorgándoles tanto su aspecto como su funcionalidad originales.
A la fecha de su proyecto y construcción, los ruidos externos producidos por horas pico vehiculares, apertura y cierre de semáforos, conflictos sociales, etc., no eran considerados.
Mediciones efectuadas por no-especialistas nos dan un ruido externo del rango de los 70dbA a las 12:00 horas, que probablemente se incremente en horas de abandono de jornada laboral (18:00/19:00 horas) hasta llegar a los 80dbA.
Al medir interiormente en local de primer piso de esquina de Alem y Lavalle, a una distancia de 2,00m de las carpinterías, se verifica que la aislamiento sonoro con que se cuenta actualmente llega apenas a los 15dbA.
De todos modos, es importante tener en cuenta lo siguiente:
a.-las vitreas existentes son de 3mm,
b.-su sellado es incorrecto toda vez que la masilla se encuentra absolutamente seca y no admite flexibilidad, y en muchos casos no está presente,
c.-las vibraciones de los cristales se verifican al simple golpeteo de los mismos con la mano,
d.-las sucesivas capas de pintura, si bien generan una suerte de “burlete perimetral” en cierta forma elástico, originan alabeos y dificultades en el accionamiento de los mecanismos de cierre,
e.-existen equipos de acondicionamiento de aire en ventanas que actúan como un perfecto puente acústico,
f.-las modificaciones introducidas, utilizando perfileria no compatible, generan fisuras no selladas que actúan asimismo como puentes acústicos,
g.-la existencia de sistema de cortina de enrollar ocasiona otro puente acústico dado que los rollos se pliegan en el interior y el único atenuador no fonoabsorbente está ejecutado en madera de reducido espesor, existiendo además la abertura que permite el paso de la cortina desde el interior hacia el exterior
El control de esta energía a fin de obtener rangos de atenuación interesantes puede ser logrado mediante la ejecución de varias operaciones pequeñas, y la sumatoria de todas ellas en conjunto.
En términos generales podemos proponer la ejecución de las siguientes acciones:
1.-trabajos sobre las herrerías y sistemas de cierre, tal y como se describen más abajo,
2.-En carpinterías de vidrio repartido:retiro de todas las vitreas existentes y reemplazo de las mismas por cristal float laminado compuesto por cristal float incoloro de 3mm, polivinil butiral de 076mm, y cristal float de 3mm tonalizado 10% para atenuar la incidencia solar, donde las mediciones de laboratorio nos indican que la atenuación de este sistema ronda los 33dbA,
3.-En carpinterías de vidrio entero:retiro de todas las vitreas existentes y reemplazo de las mismas por cristal float laminado compuesto por cristal float incoloro de 5mm, polivinil butiral de 076mm, y cristal float de 3mm tonalizado 10% para atenuar la incidencia solar.
4.-remoción de la cortina de enrollar con todos sus componentes y obturación de la abertura existente,
5.-mediante algún mecanismo apto, provocar el cierre lo más hermético posible de los paños “banderola”, y dejando su apertura única y exclusivamente para los procedimientos de limpieza y mantenimiento por parte de personal capacitado,
6.-En todos los casos resulta ansolutamente necesaria toda acción tendiente a resolver la colocación de burletes para lograr un cierre hermético.
Hojas de carpinterías de herrería existentes:
1.-Retiro de la hoja
2.-Desarme completo componentes y herrajes de la pieza
3.-Decapado completo mediante inmersión en soda o arenado
4.-Ejecución de tareas en aquellas modificadas para colocación de equipos de ventana u otros a fin de lograr la vuelta a su situación original, logrando mediante doblado un perfil similar al original
5.-Desplazamiento de contravidrios a nueva posición ejecutando roscas para fijación de los mismos, debiendo quedar éstos enrasados con la perfilería o recedidos, nuca excediendo el filo de la misma
6.-Aplicación de anti-óxido según especificado en pinturas
7.-Recolocación, ajuste y calibrado.
8.-Posteriormente a la pintura recolocación de herrajes de bronce
Herrajes y mecanismos de bronce:
1.-Retiro de la pieza con todos sus componentes identificando posición,N° de carpintería, y ubicación.
2.-Aplicación de removedor a fin de extraer cualquier vestigio de laca.
3.-Sumergir en baño de ácido nítrico por breve lapso a fin de poner en descubierto el metal.
4.-Pulido con pasta roja y pasta de brillo.
5.-Desengrase.
6.-Laqueado y horneado.
7.-Recolocación.
Recomendamos a la Dirección de Obra la ejecución de uno o dos paños “modelo” con todas las secuencias establecidas incluyendo las correspondientes a terminaciones, acción que posibilitará evaluar el aislamiento acústico obtenido y, haciendo un seguimiento minucioso de las tareas, permitirá obtener un cálculo de los tiempos requeridos, diseñar una “logística” para la ejecución, y aproximarse a un conocimiento del costo estimado, valor necesario a fin de poder evaluar las propuestas que oportunamente se soliciten.
Del mismo modo operaremos sobre algunas de las carpinterías de madera existentes, procediendo a su reutilización en nuevas o mismas posiciones.
A fin de componer “caja de escalera” requerida por normativas de seguridad contra incendios se invierten las puertas dobles allí existentes, con batiente en dirección al medio de salida.
En los locales de núcleo húmedo serán utilizadas puertas de acceso a locales que son existentes en los actuales o en otros sectores del edificio.
Con respecto a éstas, decen respetarse las siguientes indicaciones:
a.-Al proceder a la remoción de las mismas debe tenerse particular cuidado en evitar golpes que las perjudiquen.
b.-Debe conformarse un bulto que contenga hoja, marco debidamente arristrado para evitar movimientos, contramarcos y la cerradura correspondiente con sus llaves. Todo etiquetado indicando su posición original.
c.-Las carpinterías a ser reutilizadas deben ser llevadas a taller, debe verificarse su correcta escuadría, debe procederse a retirar todo vestigio de lustre original.
d.-Posteriormente lustre del conjunto con poliuretano semi-mate aplicado a soplete.
Pisos técnicos elevados
Consiste básicamente en un sistema de paneles rígidos unidos a pedestales telescópicos sin interposición de entramado metálico, formando un conjunto totalmente antivibratorio y rígido, con una altura máxima indicada en los planos. Este piso conformado se resuelve superficialmente con la colocación de alfombras.
Con este sistema se resuelve con claridad y flexibilidad el pase de todas las instalaciones de baja tensión y corrientes débiles (380V / 220V / 220V Estabilizada / Telefonía / Redes) con total versatilidad.
Cielos Rasos
No solamente por la obtención de flexibilidad de uso en la planta y su correspondiente caudal de iluminación por sectores, sino también por la canalización de los periféricos de acondicionamiento de aire, se utilizarán cielos rasos desmontables de medidas 600mm x 600mm.
Es importante destacar que los cielos rasos, en el caso que nos ocupa, tienen a su vez una función importante en el comportanmiento acústico.
Los de características fonoabsorbentes colaborarían en gran medida en la corrección de los valores que han sido descriptos más detalladamente en párrafos anteriores.
En nuestra situación actual dependemos de la imprtación, toda vez que no han sido desarrollados en el mercado local elementos con las características descriptas.
Hemos especificado marca y modelo en el pliego, y estará sujeta esta decisión a una evaluación más detallada.
Instalaciones Termomecánicas
(Se describen detalladamente acompañando el proyecto específico)
El edificio y su utilización estimada poseen algunas características que condicionan el sistema a instalar, a saber:
Diversidad de usuarios:
Cada planta puede tener un usuario con distintas características de usos, mayor o menor carga interna de acuerdo a equipos que instalen, iluminación, cantidad de personas, etc.
Carga Térmica:
La incidencia de las condiciones exteriores y la hora del día que se considere en el balance térmico es baja, ya que el aventanamiento está orientado en su mayoría hacia el sur.
Por lo tanto la carga será mas o menos constante a lo largo del día, definida por la carga interna (luces, personas y equipos eléctricos). Esta característica facilita el control y permite atender varias zonas con un mismo sistema.
Flexibilidad en las particiones de las oficinas:
El sistema de aire acondicionado debe ser lo suficientemente versátil para atender las distintas particiones de oficinas, las que deberán ser alimentadas en forma independiente por el sistema de aire acondicionado seleccionado.
Alternativas de acondicionamiento
Fueron analizadas dos alternativas que cumplen con los presupuestos esbozados:
a.-Sistema de Agua enfriada y unidades de tratamiento de aire (sistema centralizado).
b.-Sistema VRV (volumen de refrigerante variable) con condensación por aire (sistema descentralizado).
Se eligió finalmente utilizar Sistemas de Volumen de Refrigerante Variable VRV.
Estos sistemas, de desarrollo reciente, tienen la ventaja de producir un ahorro importante de energía por su capacidad de transferir cargas. Consisten en una serie de unidades interiores que comparten un único condensador, con la capacidad de regular la temperatura de cada local modificando la cantidad de refrigerante que llega a cada equipo.
El sistema es muy versátil ya que hay distintos modelos de unidades interiores, pudiendo ser instaladas sobre cielorraso, en pared, en piso, etc.
a.-Estas variantes pueden ser combinadas a elección de cada usuario, y ninguna requiere instalaciones comunes.
b.-Cada unidad de oficinas tiene una instalación totalmente independiente del resto, sin unidades comunes.
c.-El control de este sistema es totalmente automático y está incorporado a los equipos.
d.-El sistema es frío-calor por el sistema de bomba de calor, de muy alto rendimiento.
e.-Sólo es necesario dejar previsto en cubierta los espacios y pasarelas técnicas para instalar y mantener cada equipo, y los plenos para montantes de cañerías a cada equipo.
f.-No requiere ningún tipo de instalación central
g.-No requiere agua para su funcionamiento
h.-Es muy versátil en cuanto a variables de instalación
i.-No requiere mantenimiento centralizado ni administración de gastos.
Instalaciones Eléctricas
(Se describen detalladamente acompañando el proyecto específico)
Suministro en media tensión (13,2Kv) y distribución en baja tensión (0,4/0,23Kv):
Se solicitará a EDESUR el cambio de suministro de energía, pasando del actual en baja tensión (0,4-023Kv) a un suministro en media tensión (13,2Kv).
Se construirá un espacio cerrado en el subsuelo, para la entrada y medición de EDESUR, y en un local adjunto se instalarán las celdas de media tensión y el transformador, propios.
En este local se montará el tablero general de distribución y transferencia automática y el tablero general de alimentación a los pisos.
Por medio de bandejas portacables montadas por el techo del subsuelo se acometerá a la montante de instalaciones nueva a construir, y por ella se llegará con la alimentación eléctrica hasta cada piso. En estos la acometida terminará en una caja con borneras, de capacidad adecuada a la potencia a definir en la etapa de proyecto.
Energía alternativa en baja tensión (0,4/0,23Kv):
El edificio cuenta con cuatro grupos electrógenos. Siendo que estos son todos distintos y de baja potencia, no se puede contemplar la posibilidad de que entren en paralelo, por lo que se deberá prever su utilización en forma parcial.
A estos equipos se les deberá realizar un mantenimiento completo, verificación de los parámetros eléctricos y mecánicos, cambio de baterías, provisión de cargador a flote de baterías y precalentador de carter.
Para los grupos que se incorporarán a la instalación, se les deberá reemplazar el tablero de transferencia existente pues no están adecuados a la nueva tecnología.
La transferencia de cargas será comandada automáticamente mediante un microprocesador electrónico programable instalado (uno por cada grupo) en la columna de instrumentos del Tablero General que, ante la falta de energía del servicio público o ante una caída de tensión del 20% en cualquiera de las fases, ordenará el inicio del proceso de arranque y una vez logrado éste, ordenará la transferencia de cargas abriendo y cerrando los Interruptores Automáticos Motorizados, los cuales estarán incorporados en el T. General.
Se deberá producir el proceso inverso no bien transcurra cierto tiempo prefijable desde el momento en que se restablece el servicio público, y finalmente, luego de transcurridos de 5 a 10 minutos de operada la transferencia ordenará la detención del Grupo que quedará en condiciones de reiniciar el proceso.
El Tablero deberá contar con un selector “No – Manual – Automático” a fin de dejar el equipo fuera de servicio u operarlo manualmente.
Así mismo contará con un sistema de seguridad por sobrearranque que realice el proceso de tres intentos de arranque con intervalos de recuperación de baterías. Luego de los tres intentos infructuosos el equipo deberá acusar la falla en forma acústico-luminosa.
Sistemas de corrientes débiles:
Telefonía:
En un local a definir en el subsuelo se prevé la entrada de líneas telefónicas, que serán instaladas por Telefónica de Argentina.
Desde este local se distribuirán las líneas a los distintos pisos por medio de bandejas portacables montadas por el techo del subsuelo, hasta la montante vertical, nueva a construir.
Se prevé el espacio necesario para el futuro cableado a realizar por terceros.
Datos:
Se prevé el montaje de bandejas portacables por la montante nueva a construir.
Se prevé el espacio necesario para el futuro cableado a realizar por terceros.
Sistema de detección de incendios:
Se proyectará un sistema de detección y reporte automática de incendio para las áreas comunes del edificio y para cada piso se dejará una caja de acometida para la futura conexión al sistema.
El sistema de detección automática estará compuesto por una central automática, detectores fotoeléctricos y térmicos, avisadores manuales, sirenas bitonales, y demás elementos que sean necesarios para el correcto funcionamiento, en un todo de acuerdo con las normas de la NFPA.
Ascensores
(Se describe detalladamente acompañando el proyecto específico)
La intervención sobre los ascensores existentes se detalla específicamente en el ítem correspondiente, pero en términos generales se puede describir de la siguiente manera:
Funcionamiento coordinado
Se propone el reeamplazo de cabinas 1, 2 y 3 y mantenimiento de 4 y 5
Puertas de cabina automáticas
Se recomienda colocar una nueva maquinaria del tipo gearless, sin engranajes y con motor de frecuencia variable
Puertas de piso automáticas
En general se conservan los elementos del pasadizo procediendo a su realineado y limpieza.
Señalización y mando nuevas
Maniobra digital serial
En los ascensores 6 y 7 la intervención se realiza solamente sobre motores, máquinas y cerraduras.
Instalación Sanitaria
(Se describe detalladamente acompañando el proyecto específico)
El convenio original no contempla modificaciones en lo existente. No obstante destacamos lo siguiente:
a.-Hemos introducido modificaciones en los núcleos húmedos de todos los pisos logrando aumentar la superficie útil dedicada a otros usos y rediseñando los locales sanitarios.
b.-Las alimentaciones están ejecutadas en plomo. La vida útil de este metal puede considerarse vencida, y probablemente al ejecutar las obras éste se muestre vitrificado.
c.-En Europa y Estados Unidos se ha ido descartando progresivamente el uso de este metal en instalaciones, por su alto valor contaminante (saturnismo).
d.-Es nuestra recomendación entonces ejecutar un reproyecto de la instalación verificando las existencias actuales y diseñando una nueva montante de acometidas accesible fácilmente para mantenimiento.
e.-En el mismo camino es importante verificar las instalaciones contra incendio y efectuar correcciones si fuese necesario.